Anulim i kontratës së shitblerjes së pasurisë së paluajtshme

 

Anulim i kontratës së shitblerjes së pasurisë së paluajtshme

 

Përshkrimi i rastit:

Paditësi D.B, ka paraqitur padi për anulimin e kontratës së shitblerjes për paluajtshmërisë, kundër të paditurve A.K, dhe H.A, me të cilën ka kërkuar që të anulohet kontrata e shitblerjes së pasurisë së paluajtshme, ngastra kadastrale nr    , me kulturë shtëpi në sipërfaqe prej 0.00.05 ha, dhe oborr në sipërfaqe prej 0.03.60 ha, në vendin e quajtur “                                          ”, në sipërfaqe të përgjithshme prej 0.04.10 ha, fleta poseduese nr        , ZK                                                                          , kontratë kjo e lidhur në mes të A.K si shitës, dhe H.A si blerës.

 

Aktgjykimi i Gjykatës Komunale C. nr. 68/2002, i datës 13.11.2002

Gjykata e shkallës së parë duke vendosur lidhur me kërkesëpadinë e paditëses, pas shqyrtimit dhe administrimit të provave ka ardhur në përfundim se e njëjta është e bazuar dhe ka vendosur:

“Kontrata e shitblerjes së pasurisë së paluajtshme si ngastra kadastrale  ,

me kulturë shtëpi në sipërfaqe prej 0.00.05 ha, dhe oborr në sipërfaqe prej

0.03.60 ha, në vendin e quajtur “

”, në sipërfaqe të përgjithshme prej

0.04.10 ha, fleta poseduese nr        , ZK           , kontratë kjo e lidhur në mes të

A.K si shitës, dhe H.A si blerës, dhe e vërtetuar në këtë gjykatë me nr. zyr.       , të datës 28.03.1990, është NULE”

Gjykata në procedurën e provave të shqyrtimit kryesor ka administruar provat relevante dhe atë: dëgjimin e të paditurve A.K dhe H.A si palë; kontratën e shitblerjes e cila është objekt i këtij kontesti; kontratën mbi shitblerjen e pasurisë të përshkruar në pikën I të kontratës së cituar të lidhur në mes D.B. si shitës, dhe

H.A si blerës, me datë 27.01.1991, si transaksion jo zyrtar.

Në arsyetim të aktgjykimi ka theksuar se nuk ishte kontestues fakti se të paditurit kanë lidhur kontratën e shitblerjes së paluajtshmërisë vetëm për arsye formale,

 

 

pasi që A.K nuk ia ka shitur pronën e paluajtshme të përshkruar në nenin 1 të kontratës H.A, por të njëjtën i padituri A.K thekson se ia ka shitur në bazë të kontratës gojore në vitin 1986, Xh.D, tani i ndjerë, ish nga fshati  , dhe vëllezërve të tij R. dhe A, të cilët kanë qenë në një bashkësi familjare. Tutje ka shtuar se nuk ka qenë kontestues fakti se paditësi ka hyrë në transaksion jo zyrtar

-  kontratë të shitblerjes me të paditurin H.A, për të njëjtën paluajtshmëri - objekt kontesti, në bazë të kontratës së mëhershme gojore, e të cilën më datë 27.01.1991, e kanë konfirmuar në kontratë të shkruar, ku këtu paditësi ia ka shitur paluajtshmërinë - objekt kontesti, këtu të paditurit H.A në shumë prej 60.000 DM, duke ia dhënë vetëm 20.000 DM, ndërsa shumën tjetër nuk e ka përmbushur akoma.

Gjykata ka arsyetuar se duke pas parasysh këtë gjendje të konstatuar faktike, rrjedh konkludimi se të paditurit në bazë të kontratës së lidhur formale e cila është objekt i këtij kontesti, nuk kanë marrë të drejta dhe detyrime, andaj në mbështetje të nenit 52 të Ligjit për Marrëdhëniet e Detyrimeve në të cilin përcaktohet se: “në qoftë se baza nuk ekziston, ose është e palejueshme, kontrata është nule”, ka vendosur që ta aprovojë si të bazuar kërkesëpadinë e paditësit.

Pretendimet e të paditurit H.A, se paditësi nuk ka legjitimitet aktiv në këtë çështje kontestimore, gjykata i ka refuzuar si të pabazuara, pasi që paditësi ka interes juridik për anulimin e kontratës, sepse i njëjti ka hyrë në transaksion me të paditurin për të njëjtën paluajtshmëri, andaj edhe kërkesa për anulimin e kontratave nule nuk parashkruhet, ndërsa i padituri H.A atë çka e ka dhënë në bazë të kontratës së anuluar mund ta kërkojë nga paditësi.

 

Aktgjykimi i Gjykatës së Qarkut, Ac. nr. 205/2003, i datës 05.06.2003

Gjykata e Qarkut, si gjykatë e shkallës së dytë pas vlerësimit të pretendimeve ankimore lidhur me aktgjykimin e atakuar, kishte gjetur se ankesa e të paditurit të dytë H.A., është e bazuar, duke e ndryshuar kështu aktgjykimin e gjykatës së shkallës së parë, ndërsa kërkesëpadinë e paditësit e ka refuzuar si të pabazuar. Në arsyetim të aktgjykimit ka theksuar se nuk mund ta pranojë vlerësimin e gjykatës së shkallës së parë si të drejtë dhe të ligjshëm, pasi që i njëjti është i marrë në zbatim të gabuar të së drejtës materiale, pavarësisht se nuk ka pasur shkelje esenciale të dispozitave të procedurës kontestimore, dhe gjendja faktike është zbatuar në mënyrë të plotë dhe të drejtë.

Ka shtuar se vlerësimi i gjykatës me referencë në dispozitën e nenit 52 të Ligjit për Marrëdhëniet e Detyrimeve, është i gabuar, pasi që në rastin konkret nuk

 

 

kemi të bëjmë me kontratë të anulueshme, por me kontratë relativisht të rrëzueshme në kuptim të nenit 111 të të njëjtit ligj ku edhe përcaktohet se: “kontrata është e rrëzueshme kur e ka lidhur pala me zotësi të kufizuar për të vepruar, kur gjatë lidhjes së saj ka pasur të meta në pikëpamje të vullnetit të palëve, si dhe kur kjo gjë është caktuar në këtë ligj ose me dispozitë të veçantë”, ndërsa në nenin 117, paragrafin 1 përcaktohet se: “e drejta për të kërkuar anulimin e rrëzueshmërisë së kontratës pushon me skadimin e afatit prej një viti nga data kur të jetë ditur shkaku i rrëzueshmërisë, respektivisht i pushimit të dhunës”, kurse në paragrafin 2 të të njëjtit nen përcaktohet se: “kjo e drejtë në çdo rast pushon me skadimin e afatit prej pesë vjetësh nga data e lidhjes së kontratës”, andaj në rastin konkret që nga momenti i lidhjes së kontratës e deri në ditën e parashtrimit të padisë kanë kaluar më tepër se 10 vite, që nënkupton se afatet e lartpërmendura kanë skaduar.

 

Aktgjykimi i Gjykatës Supreme,  Rev. nr. 108/2003, i datës 26.09.2003

Gjykata Supreme, duke vendosur sipas revizionit të paditësit, të njëjtin e ka hedhur si të palejueshëm. Ka arsyetuar se revizioni i paditësit është i palejueshëm, pasi që nga shkresat e lëndës del se paditësi në padinë e dorëzuar në gjykatën e shkallës së parë me datë 26.08.2002, e ka caktuar vlerën e kontestit në shumë prej 500.00 euro, andaj sipas dispozitës së nenit 382, paragrafit 3 të LPK-së, dhe nenit 2 pika j), të Urdhëresës Administrative të UNMIK-ut, nr. 2001/10, e cila ka hyrë në fuqi me datë 21.06.2001, është paraparë se revizioni nuk është i lejuar në kontestet juridiko-pasurore, në të cilat kërkesëpadia nuk ka të bëjë me kërkesat në të holla, dorëzim të sendit ose përmbushje të ndonjë prestimi, nëse vlera e objektit të kontestit, të cilën paditësi e ka cekur në padi nuk kalon shumën prej 1.600.00 DM, përkatësisht 800.00 euro, andaj edhe revizioni në këtë çështje juridike nuk është i lejuar.

Komente përmbledhëse të vendimeve të rastit:

Në këtë rast Gjykata Supreme e Kosovës e ka hedhur revizionin për shkak të vlerës së objektit të kontestit, megjithatë ky rast është përzgjedhur për këtë përmbledhje për shkak të natyrës se çështjes, dhe për treguar se mos kujdesi i palëve dhe i gjykatës në caktimin e vlerës se objektit të kontestit i privon palët nga mundësia e përdorimit të mjetit të jashtëzakonshëm të goditjes - revizionit.

Ky rast është interesant sepse i referohet anulimit të kontratës së shitblerjes në të cilën ka qenë i caktuar çmimi i blerjes i cili do të duhej të ishte vlera e kontestit, por siç edhe shihet gjykata e shkallës së parë e ka injoruar një përgjegjësi ligjore

 

 

për caktimin e vlerës se objektit të kontestit, dhe për këtë arsye është pamundësuar përdorimi i revizionit si mjet i jashtëzakonshëm.

Specifikë e këtij rasti është edhe fakti se gjykata e shkallës së parë dhe gjykata e shkallës së dytë kanë mbajtur qëndrime të ndryshme lidhur me kërkesën për anulimin e kontratës mbi shitblerjen, respektivisht gjykata e shkallës së parë duke vendosur që të aprovohet e themeltë kërkesëpadia dhe të shpallet nule kontrata, ndërsa gjykata e shkallës së dytë duke e ndryshuar aktgjykimin shkallës së parë dhe duke e refuzuar si të pabazuar kërkesëpadinë e paditësit për anulimin e kontratës.

Do të ishte shumë i rëndësishëm edhe vlerësimi i Gjykatës Supreme sikur çështja të shqyrtohej sipas revizionit.

Siç mund të vërehet nga paraqitja e rastit, vlera e objektit të kontestit është përcaktuar në lartësi prej 500 euro, ndërsa vlera reale e objektit të kontestit është shumë herë me lartë (30000 euro), por mungesa e kujdesit të palëve dhe mos zbatimi i përgjegjësive ligjore nga ana e gjykatës së shkallës së parë e ka pamundësuar shqyrtimin e çështjes në Gjykatën Supreme.

Vlera e objektit të kontestit është element i padisë i përcaktuar me ligj, por nuk është kusht i domosdoshëm i saj. Sipas kësaj, edhe në rastet kur pala nuk e ka caktuar vlerën e objektit të kontestit gjykata nuk do ta hedh poshtë padinë dhe as nuk do t’ia kthejë paditësit padinë në përmirësim.

Në raste të tilla kur paditësi nuk e ka caktuar vlerën e objektit të kontestit, kur e ka caktuar të ultë ose shumë të lartë, atëherë gjykata sipas detyrës zyrtare, apo sipas prapësimit të palës së paditur më se voni në seancën përgatitore, e nëse nuk është mbajtur seanca përgatitore, para së të filloj shqyrtimi kryesor do të caktoj në mënyrë të përshtatshme vlerën e objektit të kontesti duke i marrë parasysh rrethanat objektive (sidomos lartësinë e kërkesës).

Rasti është vendosur në kohën kur ka qenë në fuqi ligji i vjetër për procedurën kontestimore, por përgjegjësia e gjykatës për caktimin e vlerës se kontestit në rastet kur paditësi nuk e ka treguar vlerën e kontestit, në rastet kur e ka treguar shume të lartë dhe në rastet kur e ka treguar shumë të ulët ishte e rregulluar në mënyrë identike sikurse më ligjin aktual. Dallimi i vetëm qëndronte në atë se revizioni ishte i lejuar në qoftë se kontesti ka vlerë mbi 800 euro.

Në raste të tilla gjykata duhet të vendos me aktvendim ndaj të cilit nuk lejohet ankesë e veçantë.

 

 

Në këtë rast gjykata e shkallës së parë nuk ka përmbushur përgjegjësitë ligjore për të caktuar vlerën e objektit të kontestit dhe për këtë arsye ka mbetur si vlerë e objektit të kontestit vlera e caktuar nga paditësi në lartësi prej 500 euro, e që nuk e përmbush kushtin për t’u lejuar revizioni.

Është krejt e mundshme që sikur çështja të shqyrtohej edhe nga Gjykata Supreme e Kosovës të kishte tjetër përfundim.

Përveç përgjegjësisë që ka gjykata e shkallës së parë për të caktuar vlerën e objektit të kontestit, e njëjta ka përgjegjësi për të vlerësuar edhe lejueshmërinë e revizionit dhe nëse gjen se është i palejuar të njëjtin ta hedhë. Në rastin konkret gjykata e shkallës së parë nuk e ka përmbushur asnjërën nga përgjegjësitë e cekura: atë të caktimit të vlerës së objektit të kontestit dhe atë të hedhjes së revizionit për shkak të pa lejueshmërisë.