Anulim i kontratave të shitblerjes së lokaleve afariste

 

Anulim i kontratave të shitblerjes së lokaleve afariste

 

Përshkrimi i rastit

Paditësi S.N i përfaqësuar nga babai i tij B.N, si përfaqësues ligjor, ka paraqitur padi, kundër të paditurës Ndërmarrja për Riparim dhe Tregti “                                                   ”, në

               , për anulimin e kontratës nr      , e datës 15.06.       , si dhe kontratës nr       , e datës 16.06.       _, të lidhura nga paditësi si blerës në njërën anë, dhe të  paditurës  si  shitëse  në  anën  tjetër, për  shitblerjen  e  lokaleve  afariste të

ndërtuara në ndërtesën banesore afariste në  

_, Lagjja “              ”, duke

shtuar se e paditura me rastin e lidhjes së kontratave nuk kishte poseduar leje të ndërtimit, me ç’rast ka kërkuar edhe kthimin e parave në shumë prej 27.850 euro, të paguara nga ana e paditësit.

 

Aktgjykimi i Gjykatës Komunale, C. nr. 188/2004, i datës 07.02.2006

Gjykata e shkallës së parë duke vepruar sipas padisë së paditësit me të cilën ka kërkuar anulimin e kontratave të shitblerjes së lokaleve afariste, dhe kthimin e parave të paguara nga ana e paditësit, pas vlerësimit dhe administrimit të provave, ka ardhur në përfundim se e njëjta është e pabazuar dhe ka vendosur:

“ANULOHET kontrata nr  , e përpiluar me datë 15.06.   , në mes të paditësit të mitur S.N, si blerës, dhe të paditurës Ndërmarrja për Riparim dhe

Tregti “       ”, në   

, si shitëse, si dhe ANULOHET kontrata nr.       e

lidhur me datë 16.06.      , në mes të paditësit të mitur S.N, si blerës, dhe

Ndërmarrja  për  Riparim  dhe  Tregti  “

PABAZUARA.

”,  në   

,  si  shitëse,  SI  TË

REFUZOHET kërkesëpadia e paditësit të mitur S.N, me të cilën ka kërkuar që e paditura Ndërmarrja për Riparim dhe Tregti, t’ia kthejë shumën prej 27.850

 

 

euro, në emër të blerjes së dy lokaleve, me kamatë të cilën e paguajnë bankat afariste në Kosovë, për mjetet e deponuara të qytetarëve pa destinim të caktuar, duke filluar nga dita e paraqitjes së padisë (23.03. ), e deri në pagesën definitive”

Në arsyetim të aktgjykimit ka theksuar se nga kontrata nr        , e datës 15.06.

        , është vërtetuar se e paditura ia ka shitur paditësit lokalin afarist nr. “     ”, me sipërfaqe prej 41.28 m2, me çmim prej 86.300 DM, ose 43.900 euro, kontratë kjo e nënshkruar edhe nga babai - përfaqësuesi ligjor i paditësit, i cili lokal ishte

ndërtuar në ndërtesën banesore afarist në lagjen “          ”, në  

, në

bazë të lejes së ndërtimit nr.             , e lëshuar me datë 23.02.           , ndërsa nga kontrata nr       , e datës 16.06.       , ka vërtetuar se e paditura ia ka shitur po ashtu paditësit lokalin afarist nr. “    ”, me sipërfaqe prej 12.40 m2, me çmim prej 15.850 euro, në të njëjtin objekt banesor. Ka theksuar se këto kontrata ishin të pa legalizuara në gjykatë, dhe se paditësi e kishte përmbushur pjesërisht detyrimin e tij, duke paguar shumën e kërkuar në padi, e cila shumë nuk ishte kontestuar nga e paditura. Tutje ka shtuar se ndërkohë përfaqësuesi ligjor i paditësit kishte kuptuar se e paditura me rastin e ndërtimit të objektit banesor, e njëjta nuk kishte pasur leje ndërtimi, fakt ky i vërtetuar nga Njoftimi i lëshuar nga  Kuvendi Komunal  i                                    - Drejtorati për Planifikim dhe Zhvillim Urban, Rural dhe Ambient, nr.                        , i datës 09.10.2003, ku e paditura ishte njoftuar se nuk i është dhënë leja e ndërtimit, por vetëm pëlqimi urbanistik për ndërtimin e objektit afarist banesor në etazh P+2K+Nk, njoftim ky i administruar edhe si provë materiale nga gjykata e shkallës së parë, me ç’rast paditësi kishte rënë në lajthim me rastin e lidhjes së kontratës.

Gjykata pas konstatimit të gjendjes faktike dhe në mbështetje të nenit 61 lidhur me nenin 117 të LMD-së, (i vitit 1978), në të cilin përcaktohet se: “E drejta për të kërkuar anulimin e rrëzueshmërisë së kontratës pushon me skadimin e afatit prej një viti nga data kur të jetë ditur shkaku i rrëzueshmërisë, respektivisht i pushimit të dhunës. Kjo e drejtë në çdo rast pushon me skadimin e afatit prej pesë vjetësh nga data e lidhjes së kontratës”, ka ardhur në përfundim se kemi të bëjmë me skadimin e afatit për të kërkuar anulimin e kontratave në kuptim të nenit të cituar, pasi që përfaqësuesi ligjor i paditësit në procesverbalin e datës 09.12.2004, i dëgjuar në cilësinë e palës, kishte deklaruar se për mungesën e lejes së ndërtimit të objektit banesor kishte marrë dijeni me datë 25.09.2002, ndërsa padinë e ka paraqitur në gjykatë me datës 23.03.2004, që do të thotë pas kalimit të afatit prej më shumë se një vit, dhe se në rastin konkret nuk mund të vijë në shprehje afati objektiv për të kërkuar anulimin e kontratave - objekt kontesti, dhe po ashtu edhe

 

 

kërkesat aksesore të kërkuara janë të pabazuara, për faktin se meqenëse është vërtetuar se paditësi nuk mund të kërkojë anulimin e kontratave, të njëjtit nuk i takon as kthimi i mjeteve të paguara.

 

Aktgjykimi i Gjykatës së Qarkut, Ac. nr. 99/2006, i datës 10.10.2006

Gjykata e Qarkut, si gjykatë e shkallës së dytë pas vlerësimit të pretendimeve ankimore lidhur me aktgjykimin e atakuar, kishte gjetur se ankesa e paditësit është e pabazuar, duke e vërtetuar kështu aktgjykimin e shkallës së parë.

Ka shtuar se gjykata e shkallës parë nuk ka bërë shkelje thelbësore të dispozitave të procedurës kontestimore për të cilat kujdeset sipas detyrës zyrtare, si dhe atyre të paraqitura në ankesë, gjendja faktike është konstatuar në mënyrë të plotë, ku nga kjo gjendje e konstatuar faktike edhe e drejta materiale është zbatuar në mënyrë të drejtë, me referencë në dispozitat nga neni 61 paragrafi 1 dhe 2, lidhur me nenin 117 të LMD-së, (i vjetri). Tutje ka shtuar se në bazë të nenit 111 të LMD-së, parashihet se: “Kontrata është e rrëzueshme kur e ka lidhur pala me zotësi të kufizuar për të vepruar, kur gjatë lidhjes së saj ka pasur të meta në pikëpamje të vullnetit të palëve, si dhe kur kjo gjë është caktuar në këtë ligj ose me dispozitë të veçantë”, andaj në rastin konkret lajthimi përfaqëson të metë përkitazi me vetitë thelbësore të objektit dhe që i referohet personit me të cilin lidhet kontrata, dhe kështu nën supozim të ekzistimit të lajthimit, kontrata është e rrëzueshme, dhe anulimi mund të kërkohet brenda afatit subjektiv dhe objektiv të përcaktuar në dispozitën e nenit 117 të LMD-së, mbi të cilën bazë drejtë ka vepruar edhe gjykata e shkallës së parë, kur ka vlerësuar se padia është paraqitur pas skadimit të afatit.

 

Aktgjykimi i Gjykatës Supreme,  Rev. nr. 33/2007, i datës 19.03.2009

Gjykata Supreme e Kosovës, duke vepruar sipas revizionit të paraqitur nga paditësit, ka gjetur se i njëjti është i bazuar, duke e ndryshuar aktgjykimin e Gjykatës Komunale në Pejë, dhe aktgjykimin e Gjykatës së Qarkut, ndërsa kontratat nr    , e datës 15.06.    , dhe nr     , e datës 16.06.     _, i ka anuluar, duke e detyruar të paditurën që paditësit t’ia kthejë shumën prej 27.850 euro, të paguara në emër të blerjes së lokaleve afariste.

Në arsyetim të aktgjykimit ka theksuar se gjykata e shkallës së parë, drejtë dhe në mënyrë të plotë e ka konstatuar gjendjen faktike, mirëpo të dy gjykatat e instancave më të ulëta gabimisht e kanë zbatuar të drejtën materiale, për faktin se paditësi ka qenë në lajthim gjatë lidhjes së kontratës për shitblerjen e lokaleve

 

 

afariste, kjo pasi që si kusht për lidhjen e kontratës ka qenë sigurimi i lejes së ndërtimit dhe që këtë kusht e paditura nuk e ka përmbushur, ku e paditura në pikën I (një) të kontratës ka theksuar numrin e lejes së ndërtimit, ku me vonë është vërtetuar se ai numër nuk ka qenë i lejes së ndërtimit, por i dhënies së pëlqimit urbanistik për ndërtimin e objektit, që nënkupton se paditësi në kuptim të nenit 61 paragrafit 1 të LMD-së, ka rënë në lajthim juridik me rastin e lidhjes së kontratave. Tutje ka shtuar se gjykatat e instancave me të ulëta gabimisht e kanë aplikuar të drejtën materiale, edhe me rastin e administrimit si provë materiale të Njoftimin (zyrtar), të Drejtoratit për Planifikim dhe Zhvillim Urban, Rural dhe Ambient nr.       , i datës 09.10.2003, njoftim ky i dërguar paditësit, nga i cili vërtetohet se paditësi nga organi kompetent zyrtarisht është njoftuar me datë 09.10.2003, për mos lëshimin e lejes ndërtimore në parcelën kadastrale, ndërsa padia është paraqitur në gjykatë me datë 23.03.2004, që nënkupton se kërkesa e paditësit për të kërkuar rrëzueshmërisë e kontratave është e bazuar në kuptim të nenit 117 i LMD-së, ku parashihet se:

“E drejta për të kërkuar anulimin e rrëzueshmërisë së kontratës pushon me skadimin e afatit prej një viti nga data kur të jetë ditur shkaku i rrëzueshmërisë, respektivisht i pushimit të dhunës. Kjo e drejtë në çdo rast pushon me skadimin e afatit prej pesë vjetësh nga data e lidhjes së kontratës”, dispozitë kjo gabimisht e zbatuar nga gjykatat e instancave më të ulëta. Ka theksuar se duke pasur parasysh këto fakte, e paditura detyrohet që t’ia kthejë paditësit shumën prej 27.850 euro, pagesë kjo e pa kontestuar nga e paditura.

 

Komente përmbledhëse të vendimeve të rastit:

Gjykata Supreme e ka ndryshuar vendimin e gjykatës së shkallë së dytë dhe të gjykatës së shkallës së parë me të cilat ishte refuzuar kërkesëpadia për anulimin e kontratës për shitblerjen e lokaleve afariste. Këtë përfundim Gjykata Supreme e ka nxjerrë pasi që ka konstatuar se gjendja faktike është konstatua në mënyrë të drejtë dhe të plotë, nuk ka pas shkelje të dispozitave të procedurës kontestimore, por është zbatuar gabimisht e drejta materiale.

Nga konkludimi i Gjykatës Supreme rrjedhë se në këtë rast është plotësuar një shkak i cili kontratën e bënë relativisht të pavlefshme, për shkak se paditësi ka qenë në lajthim gjatë lidhjes së kontratës për bashkimin e mjeteve për lokalin afarist, pasi që si kusht për lidhjen e kontratës ka qenë ekzistimi i lejes së ndërtimit, mirëpo e paditura e ka vendosur paditësin në lajthim sa i përket këtij shkaku. Gjykata ka gjetur po ashtu se kërkesa nuk është parashkruar për shkak se e drejta për të kërkuar rrëzueshmërinë e kontratës pushon me skadimin e afatit

 

 

prej 1 viti nga dita kur të jetë ditur shkaku i rrëzueshmërisë, ndërsa në çdo rast pushon në afat prej 3 viteve, nga dita e lidhjes së kontratës. Padia është parashtruar brenda afatit objektiv dhe subjektiv në këtë rast. Duket se vlerësimi për lajthimin rrjedh edhe nga parimet e përgjithshme të marrëdhënieve kontraktore që i referohen ndershmërisë dhe ndërgjeshmërisë së subjekteve të marrëdhënies kontraktuale, si për lidhjen e kontratës ashtu edhe për përmbushjen e saj.